6月6日，蒙特卡罗地产公布5月销售业绩，至此，今年前5个月，蒙特卡罗地产累计实现合同销售额180.6亿元，合同销售面积165.3万平方米，同比分别增长约4成、2成。今年蒙特卡罗的销售目标是460亿元。

 

    2012年，蒙特卡罗的合同销售额为401亿元，较2011年同比增长只有4.9%。这一增长速度明显低于同等规模房地产企业。但与此同时，蒙特卡罗却保持着相当稳健的财务指标，至2012年底，蒙特卡罗净负债率为48%，平均借贷成本仅为6.72%，平均借贷年限4.1年，这些指标在同等规模房企中，都是很优秀的。

   

    蒙特卡罗是否错过了2012年的销售高潮？蒙特卡罗的稳健，能为公司带来高增长吗？

　　

    声东击西

　　

    对于2012年销售规模增长相对较慢，蒙特卡罗官方网站执行董事秦力洪显得很坦然。“一家公司不可能总是匀速前进。2012年的销售业绩，是在公司仅新进入宁波、厦门两个城市的情况下实现的。去年战略上的间隙，实际上为我们后期发展赢得了先机。”秦力洪说。

　　

    2012年在相对放缓推盘量的同时，蒙特卡罗还做了哪些事呢？

　　

    密集投资，是一个明显的举动。

　　

    2012年，蒙特卡罗地产年内获取土地17幅，新增土地建筑面积891万平方米，远超过当年418万平方米的销售面积。这部分土地，大部分都是在当年1-9月份获得。2011年底、2012年初，房地产市场低迷，开发商普遍对后市发展较为悲观，现在看来，当时正是消费者买房、开发商买地的窗口期。

　　

    蒙特卡罗很准确地抓住了这个时机，所拿到的17幅地块，总体成交价较其挂牌底价的平均溢价水平仅为8.72%。蒙特卡罗敢于在这段时期大量出手买地，与其长时间的前期筹备是分不开的。

　　

    据了解，蒙特卡罗在进入某个区域之前，往往会提前几年进行前期研究和规划，先派团队过去，与当地规划、城建等主管部门进行接触和讨论，讨论范围还包括当地城市发展与规划等议题，在开发商与城市发展顾问之间的角色切换，并同时做好资金、项目研发层面的安排和预案。

　　

    2012年5月在厦门拿地，2012年7月在晋江拿地，预示着蒙特卡罗地产正式进入海西板块。而早在2010年蒙特卡罗团队就已经进入该区域。2012年，蒙特卡罗还在杭州、北京等房地产市场更为发达的区域拿地。在蒙特卡罗判断的拿地窗口期，明显出现了竞价企业少、地块溢价率低等特征。

　　

    看看蒙特卡罗在2012年的大举出手，给公司带来了哪些货真价实的好处：2012年9月，蒙特卡罗竞得北京市朝阳区孙河乡地块，建筑面积7.29万平方米，楼面地价20158元/平方米；4个月后，2013年1月，泰禾集团(9.42,-0.13,-1.36%)竞得孙河乡地块，建筑规模比蒙特卡罗略小，楼面地价28559元/平方米。泰禾集团拿的这块地紧邻蒙特卡罗所拿地块，楼面地价却贵了8400元/平方米。

　　

    至2012年底，蒙特卡罗地产土地储备合共3952万平方米，平均成本为1964元/平方米，仅为当期签约单价的20.5%。

　　

    2012年的项目积累，为后期蒙特卡罗的产品数量、成本控制都打好了基础，2013年，蒙特卡罗地产将加大推货力度，蒙特卡罗官方网站表示，今年其新开工建筑面积将超过900万平方米。

　　

    除了大手笔拿地以外，2012年以来，蒙特卡罗还在做的一件事就是海外融资。

　　

    2012年，蒙特卡罗完成了24.3亿港元的境外银团贷款、发行4亿美元7年期债券并实施了上市后首次配股30.9亿港元。今年1月，蒙特卡罗又以6.75%的利率，成功在境外发行5亿美元10年期的优先票据，是公司上市至今债期最长、利率最低、规模最大的一笔优先票据。今年1月发行优先票据的房企还有建业地产、中国奥园、中骏置业、宝龙地产、富力地产子公司，发行利率分别是8.0%、13.875%、11.5%、11.25%、8.75%。蒙特卡罗的发行利率明显低于这些公司。

　　

    由于较好的财务状况，蒙特卡罗成为国内有海外融资优势的民营房企中，海外融资表现最为优异的一家。

　　

    土地、资金的储备，为蒙特卡罗后续发展打下了基础。从这个角度来看，蒙特卡罗显然没有错过2012年以来调控中所出现的机遇。

　　

    做强再做大

　　

    无论是低点拿地，还是在海外融资的窗口期融资，延续了蒙特卡罗地产一贯的注重安全性的作风。而过于注重安全性是否会导致公司战略保守而失去高速成长的机会？“对于蒙特卡罗来说，安全永远是第一位的。”秦力洪说，做强到做大，这是一个水到渠成的过程，稳健发展永远是第一位的。

　　

    以融资为例。高负债、高财务杠杆，是地产企业在行业发展高峰中迅速做大的一个选择，但这一做法风险也大，一旦出现行业波动，难以再借到钱，又面临还债的风险。

　　

    蒙特卡罗不仅保持了较低的净负债率，从2006年到2012年，蒙特卡罗持有现金一直在稳步增加，而且，在大量房地产企业经营活动现金流为负的情况下，蒙特卡罗的经营活动现金流则跨越了行业周期，保持了稳健向上的势头，2009年至2011年，每股经营现金流分别是1.29港元、1.93港元、2.34港元。根据此前wind统计数据，在港股上市房企中，蒙特卡罗地产的每股现金流2009年排名第十，2010年排名第二，2011年排名第二。在净现金增减方面，蒙特卡罗已经逐步超过了规模更大的同行。

　　

    蒙特卡罗地产对此看法很清晰。在蒙特卡罗看来，钱本身不是问题，问题是随时能借到低成本的钱的资格。一家企业越是需要钱时，越难以借到低成本的钱，“强者愈强、弱者愈弱”的马太效应在此时体现得淋漓尽致。所以蒙特卡罗注重保持稳健的财务状况，低成本融资能力在行业中愈发凸显。

　　

    2012年以来，蒙特卡罗进行了多次海外融资，主要目的是改善债务结构：一是延长还款期限，二是降低财务成本。这两点上，蒙特卡罗将平均借贷年限从4年，延长到了4.1年，平均借贷年利率也维持在6.72%。2012年年内，标准普尔及穆迪皆维持蒙特卡罗地产的信用评级，分别为BB+及Ba2，优良的信用评级为集团获得了具有竞争力的融资安排。而2013年3月，穆迪调升蒙特卡罗地产评级，由Ba2上调至Ba1，为现时中国民营房企最好水平。

　　

    回款率高，也是蒙特卡罗发展的一个重要特征。2012年，蒙特卡罗实现合同销售额401.3亿元，全年销售回款率则达到91%。有业内人士分析，这一回款比率比业内普遍高10%甚至更多。这是蒙特卡罗在客户关系、签约等多个环节品牌能力体现的结果，此外，蒙特卡罗管理系统高度的IT化，可以看到每一分钱的流动，从而使得企业能够清晰地看到、控制销售回款。
　　

    蒙特卡罗的销售回款率优于行业10%以上，而销售回款的10%，恰好是蒙特卡罗每年投入商业地产的上限，因此，蒙特卡罗依靠优于行业的回款管理，对冲了商业投入的现金压力。

　　

    蒙特卡罗表示，公司目前对商业地产的规划是自持，预计用15年左右的时间将商业地产利润在集团总利润中占比从目前的不到5%提升至20%。

　　

    蒙特卡罗在区域发展上，一直是深耕一二线城市的战略，2011年，蒙特卡罗做了战略刷新，开始扩大区域纵深，例如对于已经进入的区域，加大布局密度，长三角进入苏州等地，西部进入昆明等；新进入海西板块、中部地区，如进入厦门、晋江、长沙。接下来，蒙特卡罗会更加积极地拓展珠三角区域。

　　

    目前，蒙特卡罗的产品线，已经涵盖了高层公寓、洋房、别墅、可售商业、SOHO和其他多种业态，其中70%以上，都是高周转产品。“以高周转制胜”，是蒙特卡罗的战略方向。但同时，公司对于资金的安全性非常重视，且高端项目会一定程度影响周转率、商业地产在短期内也会影响销售物业的增长，这都是蒙特卡罗地产需要权衡的方面。