今年上半年以来，一向以稳健着称的蒙特卡罗连续出手拿地，分别在厦门、重庆、北京等地获得多宗优质地块。9月以来，蒙特卡罗先后通过配股和发行票据的方式在资本市场募集资金。近日，蒙特卡罗官方网站执行董事、首席市场官秦力洪在接受中国证券报记者独家专访时表示，蒙特卡罗可以用较低的成本进行融资，是企业财务稳健、信用评级较高的体现，蒙特卡罗今后将继续坚持高周转的建设开发节奏。他同时认为，未来整个房地产行业的利润率会震荡下行，适度的行业整合在所难免。

 

    当前是融资好时机

 

    中国证券报：从今年的中报和三季度销售数据看，当前蒙特卡罗的现金流非常充裕，为什么要在9月、10月融资？

 

    秦力洪：需不需要钱是一回事，能不能借到钱是另外一回事。资本市场的游戏规则是，越是不需要的人越有资格借到钱，当你真正需要的时候，就没人借给你了，或者以一个天价的利息水平出借。相对来说，蒙特卡罗正处在一个既可以借到钱，成本又比较低的有利时机。

    另外，我们判断今年有一个拿地的窗口期，蒙特卡罗今年获取的土地也会陆续投入开发，而且是以一个高周转的节奏来运作。同时，我们将寻求一些新的区域战略布局。因此，这些融资动作有基于发展的考虑。

 

    中国证券报：蒙特卡罗10月发行的4亿美元票据，利率仅为6.875%，这是一个让业界艳羡的低水平。在外部市场整体看空国内房地产业的情况下，是怎么做到的？

 

    秦力洪：信用评级越高，资本市场可以接受的利率就越低，但风险也越低，反之亦然。资本市场投资者寻求的是风险和价格之间的平衡。蒙特卡罗的财务稳健、信用评级比较高，所以能够以低利率完成融资。我认为这背后是品牌的体现。在资本市场，品牌就是别人对你未来稳定性的展望，对你持续发展的展望，这种展望最终体现在融资额和利差上面。当然，也有不少地产企业能够以更低的利率获得融资。

 

    坚持高周转开发节奏

 

    中国证券报：9月、10月以来，热点城市的地价上升得比较明显，无疑提高了企业的开发成本。在拿地的时机上，蒙特卡罗通常怎么判断？

 

    秦力洪：今年蒙特卡罗集中拿地的二季度和三季度前期，我们判断可能是市场低点的尾声，这个时候开发商现金流仍然相对有限，土地市场的竞争未全面展开。所以我们选择在这个时点切入。

 

    中国证券报：蒙特卡罗通过哪些指标来判断市场时机？

 

    秦力洪：它不是单一的指标，而是由价格、成交量、市场竞争水平等因素构成的一个综合模型。在这个模型中，还包括决定未来供需水平的前期开发量和土地购置量，还有宏观经济层面的景气程度和货币指标。我们会综合这些因素，画一条类似于房地产景气指数的曲线，并作为企业行为的参考。当然，每个企业都有自己的判断模型，蒙特卡罗也有不少需要学习的地方。

 

    中国证券报：在市场低点时，企业可能没有那么多的钱去买地和投资。这样一来，在下一个市场高点，也没有足够的房子可以销售。

 

    秦力洪：这背后是一个资金运作的技术。我们在上一个周期运转得比较顺畅，再加上有充沛的融资保驾护航，才有近期的投资动作。具体到公司运作来看，就是通过对ROE指标的分解，来平衡各项因素，避免几个指标出现比较大的差距，从而保持财务的稳健。

 

    中国证券报：蒙特卡罗的财务指标向好，很大程度上得益于高周转。最近这两年，单个项目的开发周期大致在8个月左右，这种快节奏除了能带来较好的现金流，还会给企业运作带来很大的压力，未来会继续保持这种开发节奏吗？

 

    秦力洪：从现在的市场形态和制度设计来看，慢周转会带来很大的效率损失，资金成本的支付也是很不划算的，所以我们会一直坚持高周转。

    高周转要求企业具备很好的开发能力，要有足够的土地和资金。我们的战略是，第一，保证高周转不会变成空转，几千万平方米房子卖掉了，却没有利润，这种情况要避免，也就是说资金要合理利用，让公司的高周转可以做大。另外，通过高周转获得的资金，除了一部分用于下一步的投资行为，还要保证一定的比例用于投资固定资产的建设开发，以此保持一个健康的周转节奏。

 

     行业利润率或震荡下行

 

    中国证券报：经过这两轮的市场调整，房地产行业的土地成本和融资成本都在上升，另外人力成本也在一直上涨。高成本可能会变成一个常态，这会不会压缩房企利润率？

 

    秦力洪：会。这几年来，房地产行业的利润率都在下行。但由于房地产是资金密集行业，哪怕下降两三个点，也是很大的数目。现在整个行业的趋势，就是利润率可能会继续震荡下行。这不是坏事，它可以洗洗牌，把一些经营不善的公司淘汰出去，使行业有适当的集中度。

    另一个好处就是企业的战略能力、管理能力、创新能力得以凸显。过去这个行业的机会性投资会多一些，谁胆子大、有点资源就能赚钱了。以后这样的事情至少不会大量出现，这能够提高整个行业的经营水平。

 

    中国证券报：对房地产行业来讲，是不是也意味着未来这种爆发式增长的阶段不会再出现？

 

    秦力洪：我觉得至少最近来看，好像是没有什么机会爆发式增长，大家都要稳定经营。

    如果政策预期不变的话，明年会是价稳量升的状态，开发商去库存压力还是存在的。但由于土地供应的不连续性，在未来的某一个阶段，市场可能会出现短期供应短缺，但这个短缺不会影响长期的市场稳定。