蒙特卡罗天街的选址密码
天街系,这些集合了住宅、商场、写字楼甚至酒店等多种业态的综合体项目毫无疑问是一座大城。
大城所立之处,已开业的商场成为人流汇聚之地,最早面市的重庆北城天街,日均客流量可达15万人次,已达国际上成熟购物中心的行业标准;未完工的住宅和商铺也为市场看好,2012年,北京双天街热销70亿便是明证。
如今,天街系已经进入了14座城市,在19处城市核心或新城发源之地打造“天街城”。象在北京和重庆一样,天街所立之处,无一不成为未来中国城市化急速发展的地方。“天街造城,需在要城之地”。业内外在赞誉蒙特卡罗强大的开发能力之时,也不禁开始夸赞蒙特卡罗择址的眼光。
多元选址与城市化
19座天街新城遍布大江南北,14座进入城市集合了一二三线城市类型。蒙特卡罗的选址看似多元,但却有其内在的逻辑。
在蒙特卡罗进行的分类中,19座天街的布局可分为三类。
北京的新城资源中心论。
杭州、成都的产业龙头版块带动论。
重庆、苏南的城市中心更新论。
假如仅看表面,依旧会被蒙特卡罗择址的大框架所迷惑,似乎如此多元,难以寻觅得到共性。但抓住一个词,或许能有助于我们更了解蒙特卡罗。
城市化,天街造城,离不开城市化浪潮。而三类完全不同的选址,无疑代表的三种截然不同的城市化模式。
在北京,城市化发展的重心无疑倾向于周边新城的建设。自“两轴-两带-多中心”的城市规划方针被确定以来,过去摊大饼式的城市扩张思路被彻底抛弃,卫星城的建设也被摆上北京市政府的工作重点。
在北京楼市,摊大饼时代的楼市版块论也彻底过时,新时期楼市的发展,无疑将聚集在资源集中的新城和市郊。
蒙特卡罗的选择是北京常营。这块未来地铁六号线的贯通之地,三大新兴产业集群(朝阳文化传媒产业、金盏金融示范区、通州电子商务聚集区)汇聚的核心地块于2010年被蒙特卡罗收入囊中。奉献出的正是当下的长楹天街项目。
杭州与成都正急速发展的新兴产业区也给蒙特卡罗带来了机遇。以成都为例,作为全国制造业的西移的落脚点,成都高新西区成为最为重要的承载之地。自2003年2003年英特尔携60%的芯片生产进驻开始,高新西区已发展成为一个拥有60万产业人口,生产全世界三分之一的IPAD,以及在2012年贡献了四川全省外贸进出口总额40%的地方。
这样的高速发展之地,蒙特卡罗自然不会缺席。屹立于此的183万平米的成都时代天街,便因其商业体量而成为亚洲第一商业体。更为重要的是,填补了区域空白,成为高新西区规划中唯一的大型商业设施。
而在重庆和苏南,所面临的又是截然不同的问题。老城市核心已不能适应新城市人居的需求,在既有资源基础上升级已迫在眉睫。
重庆西城天街、上海虹桥天街、无锡悦城天街、常州西城天街便是其中的代表之作。老的商业中心经蒙特卡罗升级改造重新焕发活力,得以继续引导城市时尚潮流。
在多种不同的城市化模式中,蒙特卡罗均打造出了经典的产品。其择址虽有变通之处,但却都直指一个核心,被卷入城市化浪潮的区域。
天街的密码与原则
秘密远不止城市化那么简单。
对于开发商而言,抢先进驻城市化前沿地带无疑要冒极大的风险。新区规划遍布中国所有的城市,但失败烂尾的案例却并不少见。迟一步虽可大为降低风险,但区域最优资源也注定与你无缘。
除重庆和苏南等少数项目之外,蒙特卡罗天街所在之地,起初无不荒凉,但数年之后,俨然城市新中心格局,天街出手,几乎无失手。快速进入的同时却能将风险控制到最低,这便是蒙特卡罗的过人之处。
细细究来,天街选址密码,可以破译为四大指标——地块属性、交通指标、产业指标、运营指标。
地块属性,往往取决于政府规划。毫无疑问,在中国,政府一直是城市运营的主角,政府的决策对于城市化有着决定性的意义。政府主导的城市开发,因其能实现资源整合的收益最大化而被开发商喻为一笔“城市红利”。地块价值几何,很大程度上由政府的规划以及实际推动力度所决定。
以北京为例,十年前的望京、几年前的亦庄,无不强力佐证着这一趋势。选择并抢占政府千亿级投资所向之地,占领由政府主导的新城市板块发展核心,便把握住城市发展财富命脉,享有城市最大价值增长。蒙特卡罗坚持以政府主导的城市规划作为第一择地原则,每一座天街规划之初,便充分考虑到政府的宏观政策规划,并与地方政府相关部门经过详细沟通了解之后才会定下决策。
交通,对于现代都市而言不可或缺。蒙特卡罗天街同样洞悉“轨道交通一体化”对城市的变革性影响与财富基因。放眼世界,地铁所在之处,必然带来人群的稳定密集、城市物质功能与精神功能的聚合。蒙特卡罗天街不仅择址地铁通达之处,更以“地铁上盖”模式垄断百亿投资额与百万日客流量。
此外,产业聚集的区域因遍布密集高消费人群,往往是推动商业消费的核心动力。蒙特卡罗天街以写字楼推动区域产业发展,以大型商业综合体完善区域配套,加之高品质城市住宅,从而形成“产商居”一体化的“生活自循环”,三架齐驱,拉动区域价值爆棚。
但无论是借力于轨道交通、公路,还是依托于产业密集的优势,最终所指向的都是前来消费的人群。足够的人口密度是支撑商业项目的坚实基础,一个良性运转的城市商业综合体,它的辐射半径要大于普通百货商场与超市。因此,蒙特卡罗的天街项目在选址时给出了一个明确的标准:5公里内人口密度平均为30万人次,而且,他们大多数是占据中国消费主导地位的中产阶层及新兴家庭,剩下的事情,就是等他们来天街消费。
这便是蒙特卡罗天街择址的全部秘密,归而言之便是四大原则,“城市规划重点原则”、“交通枢纽复合原则”、“人口集中聚集原则”、“产业高度密集原则”。
正是这四大原则的指导,才奠定了蒙特卡罗天街“商圈制造机”的财富基础,通过“拓荒造城,快速聚市,高效营商”,带动区域发展,实现天街商业人流、生命力和投资增值空间。